どうして業者巳よって査定がこんな巳違うのか

査定はもともと勘だけでしている業者が大多数です。

 

その勘もそのテリトリーを得意にしている業者とそうでない業者ではまるっきり違ってしまいます。

 

どうしてそんな事が起こるかというと、中古マンションに限らず、不動産というものは、ある物件が売れるとそれが相場、という事になってしまうわけです。

 

しかし、先ほどの例でいえば売り急ぎの人は3OOO万円の相場のものを25OO万円でも売りに出す事があります。

 

反対に買い急いでいる人は4OOO万円では買わなくても35OO万円に値引きすると買う可能性は高いでしょう。

 

そうすると今度は25OO万円で売れるとそれが相場、と考えるのが業者の考え方なのです。

 

そして35OO万円で売れるとそれが相場と考えます。

 

確固たる相場感を持っている業者は少数です。

 

25OO万円で売れた後なら25OO万円、35OO万円で売れたあとなら35OO万円の査定価格になる事は明白です。

 

しかし、実際にはそんなにタイミング良く、同じマンション内に成約物件(売れた物件〉があるとは限りません。

 

むしろないのが普通です。

 

ですから近隣のマンションの成約価格から推測していくわけですが、この成約価格を調べる手立てがありません。

 

売り出し価格はもちろん知っていますが、売れた価格が、売り出し価格からどれくらいの値引きで売れたかは、なかなか業者同士でもはっきりとは教えないものです。

 

近隣のマンションといっても、業者によっては比較すると物件が違ってきてしまいます。

 

比較する物件が違ってきてしまうと、今度はグレードの違いや、全体的なランクの違い等、主観の入る部分が多くなるからで、査定が全く違ってきます。

 

実際、複数の業者に頼めば、まず閉じ査定価格には絶対というぐらいならない事の方が多いのです。

 

そして、この成約条件からの時間の経過をどのように読むかによって、ますます業者の相場のカγがいい加減になってきてしまいます。

 

中古マンションに限った事ではありませんが不動産の相場(市況〉は刻々と動いています。

 

先月、3OOO万円だからといって今月も3OOO万円とは限りません。

 

むしろ違って当然です。

 

このように市況は動いているようですが、そのテリトリーに詳しい業者と余り詳しくない業者では、その地域では強含みなのか、弱含みなのかの判断も違ってくる事
があります。

 

市況は週刊住宅情報に掲載されている解説では断片的で、ましてや新聞の記事ではタイムリーという観点からは期待を逸しています。

 

相場が下落基調といいつつも上昇に転じている地域もありますし、またその逆もあります。

 

たとえば新都庁がらみで新宿が注目されたら、その周辺も動いてきますが、その時でも全体的に沈静化している時だと新宿は別として周辺の相場に対して強、弱、二つの見方が出るものです。

 

これはちょうど株式と一緒で、ある株を安いと思って信用買いする人がいると思えば、その一方で、同じ値段でカラ売りする人がいるのに似ています。

 

土地 相続 売却をお考えの方はご相談ください。

対応の妙で割り安巴見せる

中古マンションを買おうと思う人も最近では情報も発達しているし、この本のようなマンション売買のノウハウ本も数多く出ているので、私がはじめて中古マンションを購入した昭和五五年頃と比べても全般的にいって、中古マンジョンの買い方も上手になりました。

 

私がはじめて中古マンションを買った時は周辺相場も良く調べず、不動産業者のいいなりになって購入し、その結果、相場よりも一~二割高い値段で買ってしまいました。

 

そんな大失敗を反面教師として勉強し、今日に至っているわけですが、およそ十年以上前の頃は私に限らず、相場よりも高くても買う人もかなり多かったように見受けます。

 

それが最近では相場よりも高く買う人はごく少数派になっています。

 

しかしそれでも、確固たる相場感を持っている人はほとんどいないので、周辺相場との比較感でのみ判断します。

 

特に同じマンション内の売り物件との比較になるわけです。

 

ですから、売却しようと思うマンションの同じ棟内に安目の売りマンションがあると売りづらく、高目の売マンションがあればグッと売りやすくなります。

 

たとえばあなたの売りたいマンションがあって、希望売却価格3OOO万円だとします。同じマンション内に同じ間取りで二五OO万円で他に二戸売りに出ていると考えて下さい。

 

階層等の条件が余り違わなければあなたのマンシヨンは間違いなく売りづらいものとなります。

 

そして25OO万円の方の物件が売れてしまったとしても、購入する側はその価格を見ているはずなので、あなたのマンションに割り高感を持ちます。

 

3OOO万円が相場で、25OO万円が安すぎたとしても、割り高感は当分ついてまわるので売りづらくなる事はまぬがれません。

 

その反対に同じマンションが4000万円で売りに出てきた場合、あなたのマンションが相当割り安に見えるわけです。

 

その結果、おそらく3OOO万円では値引きなしでも売れてしまうかも知れません。

 

このように同じマンションに対比できる物件が割り高で出てきた時が売り時のチャンスになるのです。

電話、チラシの売り勧誘はどうする

相場が急騰している時はモチロンの事、低迷している時でも、マンションの所有者によく電話がかかってくる事があります。

 

「あなたの所有しているマンションを買いたがっている人がいます」チラシでも同じような文面で、「このマンション限定で探しています」と入ってくる事があります。

 

電話の場合にはズパリ値段をいってくるケlスもあります。

 

しかし、そのような場合、裏に買い取り業者がいる事がほとんどです。つまり必ずその値段より高く売れると思うからこそ、指し値を入れて、売り物を探しているのです。

 

その時点では必ずその価格が割り安といって良いでしょう。

 

言い方を代えれば、もっと高く売れるはずです。

 

チラシの場合には、買い主が特定していない場合がほとんどです。

 

売れる、売れないは別にして、売り物件を預っていない事には商売にならないので、売れそうもないと思う値段でも売り物件を預る事があるのです。一且預かってしまえば、しばらく広告した後に、売り主に「市況が悪いようなので値下げしてみませんか」等といってくるのです。

 

相場が低迷している時にも電話がかかってくる事があります。

 

「この先、マンションはもっと値下がりしますよ」

 

「譲渡税率が上がるので売るなら今年がチャンスです」

 

「今だったらOO万円で買取ります」

 

しかし、買い取り値段はこれまた、すぐに転売できる価格なのです。

 

売り価格の決定も、業者にイニシアチブを取られるのでなく、売り主がいくら といえるほど相場に関心を持つ必要があるのです。

 

家 査定をしたいとお考えの方は一度調べてみてはいかがでしょうか?

媒介契約は業者まかせではいけない

中古マンションを売却しようとする時は通常、業者を選定して、無料査定をしてもらい、媒介契約を結びます。

媒介契約には大きく分けて、重ねて依頼できる一般型と、重ねて依頼できない専任型、それに自己発見、つまり自分で買い主を見つけた場合でも手数料を支払う義務のある専属専任型があります。

この三つのタイプのうちどれにするかは、その時の状況によって違ってきますが、売り物件が特に安い値段で売る場合や、どんどん相場が上がっている場合、その地域が人気があってなおかっその地域の物件が不足している場合等、要するに、売り手市場の場合は一般が有効です。

反対に、相場価格以上で売りたい時、相場が低迷している時、その地域の売り物件が豊富な時は専任、または専属専任が良いようです。

そして媒介契約を結んだら、あとはすべて業者任せ、というのはいただけません。

やはり、あなた自身が積極的に、売却できるよう協力する必要があります。

具体的には売り出し期間中はなるべく家族総出ででかけない、案内はいつ入るか分からないので、いつ案内が入っても大丈夫なようにしておく事が必要です。

もし居住していない部屋を売りに出す場合、しかも賃貸人もいない、空室の場合は、カギを業者に預けてしまう方法が良いでしょう。

一般媒介で数社に依頼する場合は、依頼した業者の数だけカギを作って渡しておくようにすると良いでしょう。

特にチラシが入ったあとの士、日はいつお客が来ても良いようにしておくべきです。

ラシは週末にかけて入る事が多いので、土日は案内が多くなるのです。

最寄駅だけが駅ではない

売却用の販売図面及びチラシを作る時に一番肝心なのは交通、つまり駅表示です。

 

買い主サイドは物件を探す、沿線、地域を絞って探します。

 

しかし、都内の物件では、二駅や三駅利用できる物件は普通です。

 

その場合、最寄駅表示で売りに出す事が必ずしも良いとは限りません。

 

最寄駅の沿線イメージがマイナーな場合や、売り物件が多い場合等、最寄駅でなくても、利用できる駅のうち、最も良いイメージの沿線、駅の物件として扱った方が良い場合があります。

 

特に一般型の媒介で売りに出す時は、複数駅の利用できる物件なら、それぞれの駅表示で、それぞれ別の仲介会社に媒介を依頼するようにすると良いでしょう。

 

現在は世の中のCIプlム、vIプIムを見るまでもなく、イメージの時代になっていますから、より良いイメージの駅表示の方が注目を集め可能性があります。

 

高田馬場より目白が必ずしも売りやすく、高く売れるとは限りませんが、イメージという点では一枚上です。

 

同じように多摩川園よりも田園調布が高いのは単に急行停車駅なためだけではありません。

 

乗用車のナンバープレートでさえ、足立ナンバーより横浜ナンバーの方がはるかに人気があります。

 

その地域が人気があるという事は賃貸用として考えても、お客も付けやすいので、オーナーとしてもメリットが大きいのです。

マンションは見た目を売れ

購入する時にも第一印象が大事だと書きましたが、売る時にも見た目によって売れゆきが相当左右されてしまいます。

 

 

外装部分を含めた全体的な印象は変える事ができませんが、たとえば、共用部分の自転車置場の整とん、郵便受けの下にチラシ類が散乱していないか、によっても随分と印象度が違ってきます。

 

 

また、室内の汚れぐあいによっても印象が違うものです。新築のマンションを売る時はモデルルームを設置して、あたかもそこで生活する(できる)ような夢を売ります。

 

 

実際の生活と見比べればすぐにわかりますが、モデルルームでは家具も少な目に、センス良く配置し、部屋を広く見せるために小さめの家具を使うところも少なくありません。

 

 

さて、中古のマンションを売る場合にも、新築のマンションを売る手法からいくつか学べる事があります。

 

 

それは、売る時(売り出す時)は荷物を少なくするという事です。

 

 

具体的には貸しトランクルlム等を借りて、不要品や不急要品(例えぽ夏に売り出すとしたら冬物〉を整理してしまうという事です。

 

 

できればタンスも一っか二つ整理できると良いのですが、そして売り出す前に大掃除をすませておけば、これで随分と見た目の印象度が違うはずです。

 

 

もちろん案内が入る時には、念入りに掃除をする事はいうまでもありません。

節税テクをフルに使え

中古マンションに限らず、不動産の売買に、忘れてはならないのが、税金です。

 

 

不動産に関する税金には、さまざまな種類がありますが、登録免許税、不動産取得税、等には軽減措置があります。

 

 

固定資産税、印紙税等がありますが、最大のものは何と言っても、譲渡税です。

 

 

これも特例がありまして、いわゆる「3000万円控除」と「買い替え特例」です。

 

 

しかし、買い替え特例も、全く無税ではなくなりましたので、3OOO万円控除を上手に活用したいものです

 

 

3OOO万円控除は、居住用財産を売却した時に、3OOO万円控除まで無税になる、というものです。

 

 

3OOO万円控除を使わない場合は、所有期聞が五年未満なら短期となり、五年を越えると長期となり、それぞれの税率で、税金がかかります。

 

 

ざっぱ長期は39%(平成四年より)短期は大雑把にいうと、52%の税率ですので、五年を超えて所有するのと、五年未満とでは、税額がずい分違ってくるのです。

 

 

この五年で気を付けなくてはいけないのは、「売却した年の一月一日現在で五年」を超えている事が必要ですので注意が必要です。

 

 

なるべく長期で売却する事がポイントになってくるわけですが、所有している期間に関係なく3OOO万円控除は使えますので、検討が必要です。

 

 

たとえば、賃貸に出していたのだが、H空きu になった場合、新しく募集しないで、自分で居住して、その後売却する、というテクニックも有効です。

 

 

しかし、この場合気を付けないと、税務署に否認されるもありますので、実際にここで生活して、節税のためだけで引っ越したと思われない事が必要です。

 

 

この3000万円控除は三年に一度なら何度でも使う事ができます。

間取りにも流行がある

マンションの歴史をひもといてみると、間取りに随分変化があり、その年代年代に代的な間取りがあり、デベロッパーの努力の跡を見る事ができます。

 

時代に変化に対応できる間取りのものは、結局、大きい値上がり幅を手にする事ができるのです。

 

簡単なリフォームで、流行の間取りにする事も、売る時に威力を発揮します。

 

一番簡単な方法は、床をフローリングにする事です。

 

フローリングは管理組合によっては禁止している所もあるので注意が必要ですが、禁止されている所でも、一階ならOKになる所が多いので調べる、または交渉してみて下さい。

 

和室を洋室に変更するのも有効な手段です。

 

この場合、押し入れをクロIゼットに変更しますが、押入れは奥行が九Om程度ありますが、クロlゼットは六Om位で済むので、その分、部屋を広くする効果もあります。

 

広いLDKも最近好まれるスタイルですが、DKに続いている壁を抜いてしまうのも良い方法です。

 

いずれにしても、水回り関係をいじらないリフォームは、素人が考える以上に、安く上がりますので、見積りをしてもらうと良いでしょう。

 

見積りだけなら、どこでも無料です。

 

余裕があれば、キッチンも、カウンター式の対面キッチンにすると良いのですが、費用と、売り値(マンショγを売る時に、高く売れる度合い〉を天秤にかければ、水回りはなるべく、いじらない方が得策です。

高く売るためのコツ

中古マンションを投資商品として考えても、考えなくても、儲けようと思ったら、ポイントは一つ、安く買う事と、高く売る事です。

 

高く売るためにはいくつか コツがあります。

 

まず、業者を選ぶ事です。
買う人の身になって業者を選ぶと、高く売りやすい事にもなります。

 

たとえば、知名度の高い、安心できる一流業者や、提携ロlンを持っている所は、買いやすい分、高く売れる事もあります。

 

もう一つは時期です。
一年で一番物件の動く時は二月から三月にかけてですが、この時期は、高目の値段でも売れてしまう事もあります。

 

 

また、相場に先高感のある時にも、売れてしまいますが、逆を返せば、あとから売れば、もっと高く売れるかも知れません。

 

最後の一つは、「見ばえ」 です。
見た自の良さで売れ行きは相当違いますので、理想からいうと、部屋を空けて、リフォームを施して売ると、そのリフォーム代をプラスしたよりも高く売れる事が多いのです。
しかし、この場合ですと、売れなかった場合、金利が、かきんでくるので結局、安く売るハメになる事もあます。

 

いずれにしても、「高く売れる」といっても、絶対ではなくて、「早く売る」とは全然、別のものです。

 

では、「早く売れる」ためにはどうすれば良いか、というと、相場よりも「若干」 でも良いから安い、というのが必要になるのです。

査定のしくみを知っておこう

週末になると新聞に入ってくる、膨大な量の不動産のチラシ、そのチラシの中で、売り物と同時に、買い物件も同時に募集しています。

 

 

中には売り物件を募集するためだけのチいちょうラシもあります。

 

 

それらには一様に、「無料査定いたします」と書かれています。

 
しかし、実際に数社に査定を申し込むと、バラバラの査定になる事がほとんどです。

 

 

はたして査定のしくみとは、どのようになっているのでしょう。

 
側不動産流通近代化センターには、『中古マンション査定マニュアル』なるものがあって、それに添って査定する様指導されていますが、実際に、査定マニュアルを使って、査定しているところは少数です。

 
では、どのように査定しているかというと、周囲の売り出し価格を基に、なるべく売りやすい価格で売り物件を預かろうとしているのです。

 
査定を申し込むと、査定価格の前に必ず、売り主の希望価格を聞かれるはずです。

 

 

そして売り出す経緯を聞かれ、売りに積極的なら、なるべく安い値段の、消極的(売れたら売ろうというような〉なら、それよりも高い査定をする事が多いのです。つまりは、ほとんどHかけひきμ で、査定を勘だけでしているのが現状です。

 
もっとも、「中古マンションマニュアル」を使って査定しても、必ずいつも、正しい査定になるとは限らないので、勘の方が正しい事も多いのは事実ですが、これは査定マニュアルの基になるのが、H事例マンションH といい、実際に取り引きされた、マンションの価格を参考にするわけですが、事例マンションが少ない時は、古い事例を参考にしなくてはいけませんし、その事例さえ、売り急ぎゃ、その反対の場合では、全然違ってきてしまうからです。